Article du 5 mai 2019 – Journal de l’Agence (www.journaldelagence.com)

Bail commercial et Loi Pinel : la limitation à 3 ans de la garantie solidaire d cédant est d’ordre public

Aux termes d’une décision rendue le 11 avril 2019, la Cour de cassation vient d’affirmer le principe selon lequel la limitation à une durée de trois ans de la garantie solidaire du cédant (instaurée par la loi Pinel du 18 juin 2014) est une disposition d’ordre public. L’analyse de Gérald Berrebi, Avocat au Barreau de Paris (Cabinet Berrebi Avocats) et spécialiste du droit des baux commerciaux.

La très grande majorité des baux commerciaux stipule une clause de garantie solidaire du cédant, qui impose à ce dernier de garantir le bailleur en cas de défaillance de son cessionnaire dans l’exécution du bail (et notamment le paiement des loyers et charges).

L’existence de cette garantie s’explique par le fait que, si le bailleur a pu librement choisir, dans le cadre du bail initial, son locataire et vérifier sa solvabilité et ses qualités, cela n’est pas le cas du cessionnaire. En effet, dès lors qu’intervient une vente du fonds de commerce, le nouveau locataire est imposé par le preneur initial au bailleur sans possibilité pour celui-ci de s’opposer à cette cession. Il s’agit d’une situation exceptionnelle, un contrat ne pouvant en principe être cédé à moins d’un accord de toutes les parties. La faculté pour le preneur de céder librement son fonds est donc contrebalancée par l’obligation subsistante pour ce dernier de répondre de son cessionnaire, qu’il a choisi.

La Loi Pinel du 18 juin 2014 a limité la durée de cette garantie : le bailleur ne peut invoquer la garantie du cédant que durant une période de trois ans à compter de la cession du bail (article L.145-16-2 du Code de commerce).

Se prononçant sur l’une des dispositions importantes de cette loi Pinel, la Cour de cassation a posé deux principes, aux termes d’une décision récente du 11 avril 2019 (arrêt n°18-16.121) :

• La limitation de la garantie solidaire du cédant à trois ans à compter de la cession du bail ne s’applique pas aux baux en cours à la date du 18 juin 2014 (Loi Pinel). Les clauses de garantie solidaire insérées dans les baux en cours à la date de promulgation de la loi Pinel ne sont donc pas concernées par cette limitation à trois ans et s’appliquent dès lors telles qu’elles sont stipulées.
• La limitation à trois ans de la garantie solidaire du cédant revêt un caractère d’ordre public, ce qui rend toute stipulation augmentant ce délai totalement inefficace.

Cette décision est étonnante dans la mesure où les dispositions de l’article L.145-16-2 ne sont pas visées par l’article L.145-15 du Code de commerce (qui énonce celles qui sont d’ordre public dans le cadre du statut des baux commerciaux). Ce n’est toutefois pas « une première ». La Cour avait déjà surpris en affirmant le caractère d’ordre public du droit de préemption du preneur en cas de vente des lieux loués (Cass. Civ. 3, 28  juin 2018, n°17-14.605).