Bail commercial : La clause résolutoire n’est pas une échappatoire pour le locataire !
« Après un commandement de payer, le locataire ne peut tirer parti du fait que son bailleur invoque la clause résolutoire du bail commercial, pour s’échapper des liens contractuels.
À la différence du bail d’habitation, dont le contrat est très encadré et rigide, les clauses d’un bail commercial peuvent être très différentes d’un contrat à un autre. Mais, il est une clause que l’on retrouve dans tous les baux commerciaux tant elle est classique : la clause résolutoire, destinée à sanctionner la défaillance du locataire.
Cette clause prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle.
Par exemple, en cas d’impayés de loyer, il est fréquent que le bailleur mette en oeuvre cette clause pour obtenir la résiliation de bail et l’expulsion du locataire. Le propriétaire notifie pour cela un commandement de payer visant cette clause résolutoire, qui impartit au locataire un délai d’un mois pour s’exécuter. À défaut de paiement dans ce délai, le bailleur peut saisir le juge qui constatera la défaillance du preneur et ordonnera son expulsion.
Le locataire bénéficie classiquement d’une faculté de résiliation du bail que tous les trois ans. Or, notamment s’il se trouve dans une situation financière difficile, le locataire peut avoir intérêt à la résiliation plus rapide du bail pour ne pas supporter le coût des loyers jusqu’à la fin de la période triennale en cours.
Alors, certains locataires ont imaginé se servir du caractère automatique de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer pour demander eux-mêmes la résiliation du bail, et ainsi se défaire du bail !
Mais, à la question « le locataire peut-il se prévaloir de la clause résolutoire invoquée par le bailleur à la suite de sa propre défaillance pour faire résilier le bail et donc se libérer du contrat ? », la Cour de cassation répond par la négative dans un arrêt récent du 27 avril 2017 !
Cette décision vient en effet confirmer que le locataire ne peut tirer parti du fait que son bailleur invoque la clause résolutoire du bail commercial, pour s’échapper des liens contractuels.
Même si cette solution n’est pas nouvelle, les juges affirment ici très clairement que seul le bailleur peut se prévaloir de la clause résolutoire pour obtenir la résiliation du bail, et donc que cette fameuse clause n’est pas une échappatoire pour le locataire !
Ce dernier devra donc employer d’autres moyens pour se défaire du bail, car cet arrêt ferme clairement la porte à toute tentative d’instrumentaliser la clause résolutoire. »
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