Bail commercial
A défaut de convention contraire, l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative des lieux. Le maintien dans les lieux à la suite d’un refus de renouvellement s’opérant aux mêmes charges et conditions que le bail expiré stipulant l’assujettissement du loyer à la TVA, ladite taxe s’applique à l’indemnité d’occupation (Cass. Civ. 3, 13 décembre 2018, n°17-2805).
A la suite de la signification d’un refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction, la société locataire a saisi le juge aux fins d’évaluation de l’indemnité d‘éviction et de l’indemnité d’occupation.
Sans surprise, la Cour de cassation confirme que l’indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue dès la résiliation du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux.
Le bail expiré stipulant le loyer sera majoré de la TVA et le maintien dans les lieux de la société locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction s’opérant aux clauses et conditions du bail expiré, la Cour précise que la société locataire ne peut s’exonérer du paiement de la TVA.
Rien bien de nouveau, mais une petite « piqûre de rappel » pour le bailleur ou le preneur, sur les conséquences du refus de renouvellement selon que le loyer du bail expiré est supérieur ou inférieur à la valeur locative.
Copropriété – Bail commercial
Seul le règlement de copropriété a valeur contractuelle entre les copropriétaires. Le droit de préférence du locataire ne s’applique pas en cas de vente de plusieurs locaux commerciaux (Cass. Civ. 3, 15 novembre 2018, n°17-26.717).
La loi Pinel du 18 juin 2014 a institué un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal dans lequel il exploite son fonds de commerce (article L. 145-46-1 du code de commerce). A compter de la réception de l’offre de vente par le bailleur, le locataire dispose d’un mois pour se prononcer. En cas d’acceptation, il bénéficiera d’un délai de deux mois pour procéder à l’acquisition, ou quatre mois s’il mentionne recourir à un prêt. En cas de refus de l’offre par le locataire ou de silence dans le délai légal, le bailleur devra à nouveau purger le droit de préférence s’il vend à un prix ou des conditions plus avantageuses. Ce droit de préférence s’applique en cas de vente unique d’un local. La loi prévoit en revanche qu’il n’est pas applicable en cas de cession de plusieurs locaux commerciaux, ou à la cession en bloc d’un immeuble comportant des locaux commerciaux, ou lorsque c’est un copropriétaire d’un ensemble commercial acquiert le local.
Dans cette affaire, la société bailleresse a consenti à la société R. une promesse de vente portant sur les lots de copropriété loués à une société Y., ainsi que sur un autre lot de copropriété donné à bail à société Z.
La société locataire Y. a alors assigné en référé la société bailleresse afin de l’enjoindre de procéder, à son profit, à la notification de son droit de préférence. La bailleresse s’est opposée à cette demande au motif que ce texte n’était pas applicable en cas de cession de plusieurs locaux commerciaux distincts.
La Cour d’appel de Paris juge en faveur de la société locataire Y. qui demandait que son droit de préférence soit purgé. Elle a en effet considéré que, même si le règlement de copropriété prévoit que tous les lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sont à usage commercial, l’état descriptif de division définit le lot donné à bail à la société Z. comme un logement, de sorte que ce lot ne constitue manifestement pas un local commercial. La Cour d’appel considère donc qu’il n’y a pas cession de plusieurs locaux commerciaux.
La Cour de cassation n’est pas du même avis : seul le règlement de copropriété a valeur contractuelle. Tel n’est pas le cas de l’état descriptif de division.
En conséquence, le règlement de copropriété prévoyant que tous les lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sont à usage commercial, il s’agit bien d’une vente de plusieurs locaux commerciaux, qui n’impose donc pas au bailleur de purger le droit de préférence du locataire.
La Cour de cassation vient confirmer une jurisprudence constante (même si quelques décisions ont pu être rendues dans le sens contraire) : seul le règlement de copropriété a valeur contractuelle entre les copropriétaires. Il prime donc sur l’état descriptif de division, notamment en cas de discordance ou contradiction.
Bail d’habitation
La majoration de 10% du dépôt de garantie à défaut de restitution dans le délai légal présente un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition et ne porte atteinte au droit de propriété (Cons. constit., 22 février 2019, n°2018-766 QPC).
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) prévoit qu’à défaut de restitution dans le délais prévu (c’est-à-dire deux mois à compter de la remise des clefs par le locataire, ou un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée), le dépôt de garantie (ou son solde) à rembourser au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Compte tenu de la sévérité de cette sanction, le Conseil constitutionnel a été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité sur cet article 22 issu de la loi ALUR.
Selon le requérant, ces dispositions sont contraires aux principes de proportionnalité et d’individualisation des peines dès lors qu’elles sanctionnent le défaut de restitution dans le délai du dépôt de garantie d’une majoration automatique des sommes dues. De plus, cette majoration est aussi contraire au droit de propriété dès lors qu’elle ne tient pas compte du préjudice réellement subi par le locataire.
Pourtant, le Conseil constitutionnel a déclaré ces dispositions conformes à la Constitution : Il estime qu’en instituant une telle majoration au profit du locataire, le législateur a voulu compenser le préjudice résultant du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser ainsi un règlement rapide de nombreux contentieux. Le Conseil a également considéré qu’en prévoyant que cette majoration est égale à une somme correspondant à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle, le législateur s’est fondé sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice. Enfin, il conclut que la majoration contestée, qui présente un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition et ne porte atteinte au droit de propriété.
Les bailleurs sont à nouveau alertés et à présent… certains du caractère incontestable de cette sanction !
Bail d’habitation
Tenu à une obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués à son locataire, le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage du logement loué (Cass. Civ. 3, 11 octobre 2018, n°17-21.286).
Un locataire a assigné son bailleur afin d’obtenir le remboursement de charges indûment payées, l’exécution de travaux et l’indemnisation du trouble de jouissance résultant de désordres liés au chauffage affectant l’appartement loué.
La Cour d’appel de Versailles rejette ces demandes, considérant qu’aucune précision n’est fournie quant aux causes des coupures de chauffage dont rien n’indique qu’elles soient imputables au bailleur et que celui-ci ne peut être tenu des dysfonctionnements ponctuels des appareils dont il doit assurer l’entretien.
Cela en est trop pour la Cour de cassation qui rappelle fermement que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible de la chose louée. La Cour Suprême censure donc la décision de la Cour d’appel : Tenu à cette obligation de jouissance paisible, le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage.
Copropriété
Un vice de construction affectant l’immeuble ne peut pas exonérer les copropriétaires du paiement des charges de copropriété (Cass. Civ. 3, 3 novembre 2016, n°15-24.793).
Des copropriétaires ont acquis un lot dont l’accès se fait par la copropriété voisine. Ils sont assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges.
La Cour d’appel de Paris rejette la demande du syndicat, car il est interdit à ces copropriétaires d’emprunter la voie d’accès par la copropriété voisine. En outre, elle retient que l’assemblée générale a refusé d’aménager aux frais du syndicat un accès à leur lot dans les parties communes de l’immeuble et a donné pouvoir au syndic d’obtenir de la copropriété voisine une servitude de passage sans qu’il soit justifié des suites données à cette décision. Enfin, la Cour estime que ces copropriétaires sont dans l’impossibilité d’accéder à leur lot et qu’ils soulèvent donc à juste titre l’exception d’inexécution, le syndicat étant responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction.
La Cour de cassation censure cette décision : le vice de construction de l’immeuble n’exempte pas les copropriétaires de leur obligation au paiement des charges de copropriété.
Cette solution est conforme à la jurisprudence en la matière, car la Cour rappelle que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges liées aux services collectifs, aux équipements communs, ainsi qu’à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, et que cette obligation au paiement des charges de copropriété est d’ordre public.
En revanche, rien n’interdit aux copropriétaires concernés d’agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de demander (et d’obtenir) l’indemnisation du préjudice subi si la responsabilité de celui-ci est engagée.
Vente immobilière
La loi Hoguet ne s’appliquant pas dans les rapports entre professionnels de l’immobilier, le sous-mandat donné par un notaire à un agent immobilier n’a pas à respecter le formalisme imposé par cette loi (Cass. Civ. 1er, 9 janvier 2019, n°17-27.841).
Un propriétaire confie à un notaire un mandat de vendre ses biens immobiliers. Le notaire délègue son mandat à un agent immobilier, chargé donc de rechercher un acquéreur.
Alors que l’agent immobilier a trouvé un acquéreur, le notaire refuse de lui verser sa rémunération et invoque la nullité du sous-mandat, qui ne respecte pas le formalisme imposé par la loi Hoguet. L’agent immobilier l’assigne en paiement.
La Cour de cassation confirme la solution donnée par la Cour d’appel de Riom : dans les rapports entre le notaire et l’agent immobilier, tous deux professionnels de l’immobilier, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) ne sont pas applicables.
Cette solution confirme la jurisprudence déjà constante de la Cour de cassation sur cette question.
Construction
L’assureur de responsabilité décennale d’un entrepreneur doit sa garantie pour les désordres relevant de la garantie décennale (Cass. Civ. 3, 8 novembre 2018, n°17-13.833).
L’article L.124-3 du code des assurances dispose « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ». C’est cette action que l’acquéreur d’un logement en état futur d’achèvement a mis en œuvre dans cette affaire, avec un certain succès.
Cet acquéreur en état futur d’achèvement d’un logement d’une ancienne bâtisse réhabilitée et transformée en un immeuble collectif, a déclaré à l’assureur dommages-ouvrage un sinistre (décollements de tuiles et chutes de fragments de tuiles et de mortier). L’assureur reconnaît devoir sa garantie et formule des propositions de financement, qui sont jugées insuffisantes par l’acquéreur et le syndicat des copropriétaires. Ceux-ci l’assignent donc en paiement de diverses sommes aux fins d’indemnisation. Des appels en garantie sont formés.
Mais, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette le recours en garantie contre l’assureur décennal de l’entrepreneur chargé de la révision générale de la toiture-couverture, au motif que l’exécution défectueuse des travaux de révision de la toiture par cette entreprise est constitutive d’une faute engageant sa responsabilité civile quasi-délictuelle, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, fondement qui exclut toute garantie de l’assureur décennal.
La Cour de cassation n’a pas la même analyse : L’assureur de responsabilité décennale d’un constructeur (ici l’entrepreneur chargé de la révision générale de la toiture-couverture) doit sa garantie pour les désordres relevant de la garantie décennale. Cette garantie ne peut être écartée en raison du fondement juridique de la responsabilité de l’assuré, car seule la nature des désordres doit être prise en compte.