Un bailleur se voit notifier un arrêté du Maire lui enjoignant d’exécuter le ravalement de la façade de l’immeuble. Il demande alors au locataire de le réaliser, en lui rappelant que le bail met le ravalement des façades de l’immeuble à la charge du preneur. Face au refus de ce dernier d’en supporter le coût, le bailleur saisit le juge pour obtenir sa condamnation au paiement.
Mais, tant pour la Cour d’appel de Paris que pour la Cour de cassation, ces travaux incombent au bailleur dès lors qu’ils ont été prescrits par une autorité administrative (ici le Maire), peu importe la clause du bail ci-dessus rappelée dès lors qu’elle ne met pas expressément les travaux prescrits par l’administration à la charge du locataire.
Cette décision confirme, une fois de plus, que les clauses du bail imposant au locataire des obligations et notamment la prise en charge de travaux, doivent être soigneusement rédigées, ce qui s’impose d’autant plus depuis les dispositions contraignantes de la loi Pinel du 18 juin 2014
Bail commercial
La fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue une modification notable des obligations respectives des parties en cours de bail justifiant le déplafonnement. (Cass. Civ. 3, 15 février 2018)En application des dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce, la modification conventionnelle du loyer en cours de bail constitue une modification notable des obligations respectives des parties, qui peut donc être invoquée par le bailleur pour obtenir à la fin du bail le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Beaucoup trop de locataires ne le savent pas encore ! En voici un nouvel exemple : dans cette affaire, bailleur et preneur ont décidé de mettre fin à une procédure de révision du loyer et ont ainsi convenu de fixer conventionnellement le loyer à un montant négocié entre les parties. A la fin du bail au cours duquel le loyer a été modifié, le bailleur a sollicité, pour ce motif, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et donc sa fixation à la valeur locative. Bien entendu, le preneur conteste, considérant que la fixation consensuelle du loyer, en raison de la conclusion d’un avenant de révision du loyer destiné à mettre fin à une procédure de révision judiciaire, ne constitue pas une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer. Mais, la Cour de cassation rappelle le principe : la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue bien une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifie, à elle seule, le déplafonnement. Ainsi, dès lors que les parties se sont accordées sur un nouveau loyer, en dehors de la procédure légale de révision, le déplafonnement est acquis. Cette solution n’est pas nouvelle, mais cette décision contient néanmoins une précision tout à fait intéressante. Pour que la modification du loyer entraine le déplafonnement du loyer, elle doit être intervenue au cours du bail expiré. Or, dans cette affaire, l’avenant au bail contenant la modification consensuelle du loyer (et mettant fin à la procédure de révision judiciaire) a été signé après la date du renouvellement. Elle n’est donc pas véritablement intervenue au cours du bail expiré ! Pourtant, le loyer modifié ayant pris rétroactivement effet au cours du bail expiré, c’est cette date de prise d’effet qui a été retenue par les juges pour justifier le déplafonnement lors du renouvellement. Un enseignement pratique plus qu’utile pour les locataires !
Bail commercial
Les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance. (Cass. Civ. 3, 18 janvier 2018)Un preneur prend à bail commercial un immeuble, en concluant préalablement un contrat de promotion immobilière pour la conception et la réhabilitation de l’immeuble. Ayant découvert la présence, sur la toiture du bâtiment, de plaques contenant de l’amiante, ledit promoteur a réalisé des travaux de retrait d’amiante non prévus dans son contrat. Le preneur a ensuite assigné la bailleresse en paiement de la somme correspondant au coût des travaux de désamiantage et en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l’immeuble. La Cour d’appel de Versailles a débouté le locataire de sa demande au motif que le contrat confié au promoteur comprenait une obligation de résultat concernant le contrôle de la conformité aux règles de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme, y compris par conséquent celles relatives à la présence d’amiante, et que le projet de promotion immobilière était annexé au bail de sorte que le locataire ne pouvait ni se prévaloir de son ignorance quant à la présence d’amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée. Mais, la Cour de cassation censure cette décision : les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire prévue dans le bail. Or, tel n’était pas le cas ici ! Par cette décision, qui a fait l’objet d’une publicité renforcée par la Cour, les juges ont réaffirmé le caractère essentiel de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur (peu importe si, comme ici, le locataire a conclu un contrat de promotion immobilière avec un tiers) : le bailleur doit mettre à disposition du preneur un bien conforme à l’usage pour lequel il a été donné à bail. La Cour de cassation précise aussi qu’en présence d’une clause expresse contraire, les parties peuvent aménager cette obligation de délivrance pesant sur le bailleur. Toutefois, compte tenu du caractère d’ordre public de cette obligation, cet aménagement contractuel ne peut conduire à la priver de toute substance.
Bail d’habitation
Le jaunissement de la peinture dû à l’usage normal des lieux loués ne justifie pas que sa réfection soit mise à la charge du locataire. (Cass. Civ. 3, 21 décembre 2017)A la suite de la libération du logement par le locataire, le bailleur a retenu la totalité du dépôt de garantie, considérant qu’une partie des travaux de peinture était à la charge du preneur. Le juge de proximité saisi retient qu’il résulte de la comparaison des deux états des lieux d’entrée et de sortie que les murs du logement étaient jaunis lors de la restitution des lieux, alors qu’ils ne l’étaient pas lors de la prise de possession par le locataire, et que celui-ci, qui en impute l’origine à une application défectueuse d’une peinture de mauvaise qualité, ne le prouve pas. La Cour de cassation n’est pas du même avis : le locataire n’est tenu qu’aux réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location. Dès lors que le jaunissement des peintures n’était pas imputable à un usage anormal par le locataire des lieux loués, les travaux de remise en état ne peuvent être mis à sa charge. La solution n’est pas nouvelle : les travaux de réfection du logement nécessités par la simple vétusté sont à la charge du bailleur. Il en est de même ici, la solution s’appliquant plus précisément sur la vétusté affectant les peintures. Bail d’habitation
Le bailleur est responsable envers son locataire preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure. (Cass. Civ. 3, 8 mars 2018)Aux termes de cette décision, la Cour de cassation rappelle un principe simple : « le bailleur est obligé, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail » (article 1719 du Code civil), et en fait application rigoureuse. Un locataire assigne son bailleur afin d’obtenir sa condamnation à remédier aux troubles anormaux de voisinage causés par un autre occupant de l’immeuble (locataire du même bailleur) et à réparer son préjudice. La Cour d’appel de Montpellier rejette cette demande, en considérant que le défaut de jouissance paisible des lieux est caractérisé par des nuisances sonores nocturnes et des violences imputables aux occupants du logement situé au-dessus de celui donné à bail et que, le bailleur ayant adressé trois lettres recommandées aux auteurs de ces troubles, ces diligences apparaissent adaptées et suffisantes, sans qu’il puisse être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail. En résumé, le bailleur en a fait assez pour tenter de remédier aux troubles anormaux de voisinage et n’est pas tenu de poursuivre la résiliation du bail (semble-t-il, ici, aléatoire). Mais, la Cour de cassation n’est pas du même avis : e bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure. C’est donc une véritable garantie de jouissance paisible qui est ainsi offerte au locataire et qui incombe au bailleur. Celui-ci ne peut limiter ses diligences à « calmer » le locataire, auteur de des nuisances, ou à menacer d’une procédure judiciaire. Il doit engager cette action ! Cette solution a vocation à s’appliquer aux autres contrats de louage (et non seulement au bail d’habitation). Copropriété
Révoqué lors de l’assemblée générale annuelle dans le cadre de la mise en concurrence, le syndic a droit à une indemnisation si son mandat a ainsi pris fin par anticipation alors qu’’il n’avait commis aucune faute. (Cass. Civ. 3, 8 mars 2018) Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, « Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic ».
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi ALUR) dispose quant à lui : « Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic ».
En outre, conformément à l’article 2004 du Code civil, le syndic peut être révoqué à tout moment, mais en l’absence de motif légitime, le syndicat des copropriétaires commet alors une faute et le syndic a droit au paiement de ses honoraires jusqu’au terme de son contrat.
Que se passe-t-il alors si, dans le cadre de la mise en concurrence obligatoire, il est mis fin au mandat du syndic avant son terme par la désignation d’un nouveau syndic, sans que celui-ci n’ait commis de faute ? Cette décision de la Cour de cassation répond à cette question.
Démis de ses fonctions, un syndic assigne son ancien mandant, syndicat des copropriétaires, en indemnisation de son préjudice du fait de la révocation anticipée de son contrat de syndic à durée déterminée.
Le juge de proximité saisi estime qu’une mise en concurrence normale intervenant pendant l’exercice du mandat ayant entraîné la fin immédiate des fonctions du syndic, celui-ci ne peut plus percevoir d’honoraires postérieurement à cette date.
La Cour de cassation censure cette décision infondée : le syndic révoqué lors de l’assemblée générale annuelle dans le cadre de la mise en concurrence, a droit à une indemnisation si son mandat a ainsi pris fin par anticipation alors qu’’il n’avait commis aucune faute de nature à justifier cette révocation sans indemnité.
Ainsi, dès lors qu’un nouveau syndic est désigné, le précédent est révoqué et peut obtenir le paiement de ses honoraires entre la date de l’assemblée générale et la fin du mandat initialement convenu, ou l’indemnisation correspondante. Alors comment doit procéder le syndicat des copropriétaires s’il souhaite changer de syndic (qui n’a pas commis de faute) sans avoir à supporter ce coût ?
Peut-être, tout simplement, en décidant lors de l’assemblée générale que le contrat du nouveau syndic ne prendra effet que le lendemain de la date d’expiration de celui du syndic remercié…
Vente immobilière
Le système de chauffage en état de fonctionnement constitue un accessoire indispensable du logement, sans lequel il ne peut être vendu. (Cass. Civ. 3, 28 février 2018).Lors de son entrée dans les lieux, l’acquéreur d’une maison constate que l’installation de chauffage est hors service, les radiateurs ayant éclaté sous l’effet du gel, et assigne le vendeur en paiement de diverses sommes. Tant la Cour d’appel de Nancy que la Cour de cassation retiennent que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance à l’égard de son acquéreur dans la mesure où le système de chauffage est un accessoire indispensable de la maison, sans lequel elle ne peut être vendue. Le vendeur est donc condamné à indemniser son acquéreur. Cette solution a vocation à s’appliquer à d’autres éléments d’équipements tout aussi indispensables que le chauffage : l’installation électrique, l’alimentation en eau… Il ne suffit pas de livrer le bien vendu, encore faut-il qu’il soit habitable pour que le vendeur ait rempli son obligation principale de délivrance !